前回に引き続き、平成11年に大阪ガスが発行する「ハウジングトレンド」という雑誌で2回にわたって紹介された記事の後半をご紹介させて頂きます。(スペースの都合上、図表は割愛しております。また、記載されている肩書き等は当時のものです)
スケルトン定借は、日本の集合住宅が持つ宿命に正面から向き合い、これを仕組みとして乗り越えようとした果敢で意欲的な取り組みであり、この記事から10年以上経ちましたが、本質的な部分において、その価値は今なお全く損なわれていないばかりでなく、これから未来に向けて考えるべき重要なテーマを提示していると感じています。
現在、キューブで取り組んでいるプロジェクトは、スケルトン定借に関わることから学んだことを様々な形で取り入れており、本質的な部分では、コーポラティブハウスへの取り組みや、「1000年集合住宅」のコンセプト構築にもつながっています。
ハウジングトレンド No.145
特集・スケルトン定借(つくば方式)2
スケルトン定借は、日本の集合住宅が持つ宿命に正面から向き合い、これを仕組みとして乗り越えようとした果敢で意欲的な取り組みであり、この記事から10年以上経ちましたが、本質的な部分において、その価値は今なお全く損なわれていないばかりでなく、これから未来に向けて考えるべき重要なテーマを提示していると感じています。
現在、キューブで取り組んでいるプロジェクトは、スケルトン定借に関わることから学んだことを様々な形で取り入れており、本質的な部分では、コーポラティブハウスへの取り組みや、「1000年集合住宅」のコンセプト構築にもつながっています。
ハウジングトレンド No.145
特集・スケルトン定借(つくば方式)2
■第3弾へと続ける必要があるほどスケルトン定借はおもしろい
特集・スケルトン定借の第2弾である。今回は一般定借とスケルトン定借( 建物譲渡特約付定借 ) の違いに焦点を当て、スケルトン定借の事業の本質を解説した。併せて関西第1号の「塚口コーポラティブハウス」と同第2号の「芦屋プロジェクト」 ( 仮称 ) を紹介している。
実はこの特集を第3弾へと続けたいと思っている。2回の特集ではなんとなく尻切れで終わりそうだからだ。スケルトン、ス ケルトンと連発しながら、肝心の躯体構造に話がおよんでいない。例えば、インフィル(間取り・内装設備等)と分離するためにスケルトンをどのように設計す るのか、給排水パイプ、配線をどのようにするのか、など知りたいことは山ほどもある。幸い、住宅・都市整備公団がKSI住宅(公団型スケルトン・インフィ ル住宅)の実験棟を公開した。大手ゼネコンでもスケルトン住宅の研究が進んでいる。それも詳細に知りたい。あるいは、インフィルをどのようにコーディネイ トするのか、インフィルだけの専門業者はいるのか、などの情報もほしい。近い将来に、こうした内容の特集を組みたいと思っている。
■スケルトン定借は都心に長く住み続けつことを可能にする住宅システム
おもしろいと思う理由の第1は、少子高齢化という社会情勢を背景に都市(むしろ都心)回帰をどのように実現さ せるかとい う問題に挑んでいることだ。その最大の問題を解決するには、「都心に、一般の人が住むことが出来る住宅用地」を発生させる必要がある。そのために一般定借 以上に地主にメリットがある「建物譲渡特約付定借」が考案された。
第2の面白さは、長く住み続けることが出来る集合住宅をハードとソフトの両方で考えつくしている点にある。ライフサイク ルの変化に対応可能なインフィルの自由度と100年耐用のスケルトンが、ハード。ソフトは、管理(メンテナンス)の仕組みである。集合住宅は「管理を買 え」とよく言われるが、その管理だ。30年後に借地から借家へ権利変換されるスケルトン定借のシステムが、管理の手抜きを許さないのである。そこが一般定 借と決定的に異なるところだと言える。
■都心のまちづくりを推進するためにもスケルトン定借
さらに、おもしろさがもうひとつある。ちょっと断っておくが、「おもしろい」は関西弁に直すと「おもろい」である。言う までもなく、「おもろい」には敬意がこもっている。前号で紹介したが、住宅金融公庫大阪支店の竹井隆人氏が推進している「大阪まちづくり研究会」という存 在である。今春以降は、同組織は「スケルトン定借普及センター」へと拡大発展していくそうだが、スケルトン定借の可能性をまちづくりという視点から捉え直 した功績は大である。
今後の重要な課題のひとつは、郊外に分散した人口を都心部に呼び戻す都心居住の推進である。スケルトン定借は、その都心のまちづくりと都心居住を推進し、また地域コミュニティを増進させる期待がもてる住宅システムでもある。
スケルトン定借の事業化が進展すれば、不動産ビジネスの発展は大きく様変わりする
本誌の前号(No. 144) では、スケルトン定借の仕組み、地主・入居者双方のメリットについて詳述した。しかし事業化という視点に立っての説明がいまひとつ十分ではなかったので、 本特集ではその面からの考え方、本質を正しく見極めていただくための着眼点を整理したいと思う。そして、併せて具体的な参考資料として、関西第1号プロ ジェクトの事例を紹介することにした。
なお、スケルトン定借は、前号でも詳しく述べたように、関西では住宅金融公庫大阪支店が主宰する「大阪まちづくり研究会」が先頭に立って普及促進に取り組んできた。その事務局を担当されている企画広報課の竹井隆人氏(つくば方式の共同開発者の一人)のご協力とご指導を得て本記事もまとめているが、なお不明な点があれば、直接ご相談されるとよいと思う。
●スケルトン定借の最も重要なポイントは、30年後の権利変換にある。
それがスケルトン定借の可能性を決定づけるキーポイントなのである。
本誌前号(No. 144)のスケルトン定借の仕組み図をもう一度ご覧いただきたい。
建物は最初の30年間は入居者の所有であるが、その後の30年間は地主の所有となり、入居者はそれを賃貸する立場に変わる。強いて言えば、半ば強制的に権 利を変換させている。この意図するところが正しく理解されないかぎり、スケルトン定借の本質は見えてこないのである。
先にお断りしておくが、スケルトン定借(つくば方式)のシステムが、これまではコーポラティブタイプでの実験的な取り組 みを先行させてきたために、主眼がコーポラティブにあるかのような印象を与えているかもしれない。中には、コーポラティブだと聞いただけで後ろ向きになっ てしまった人もいるかもしれないが、そうではない。
論旨の混乱を避けるためにあえて付言しておくが、コーポラティブにするか建売にするかといったことは販売手法レベルの問 題であって、スケルトン定借の仕組みそのものとは別問題である。コーポラティブタイプはその応用展開としてのひとつの取り組み例であって、これにこだわっ てしまうと、スケルトン定借の理解に混乱をきたすことになる。
また、スケルトン定借システムのメリットが地主にとっても入居者にとってもあまりにもたくさんあるために、とかく取っ付きやすい内容ばかりが強調されてきたきらいがあったことも、業界での理解を分かりにくくしてしまったということもあろう。
たとえば、自由設計であること、分譲よりも安く取得できることを前面に打ち出して、これまでの分譲と賃貸の中間的なコス ト負担で取得できる住宅だというようなアピールは、スケルトン定借の可能性の一側面しか伝えていない。それだけのことなら「定借のコーポラティブ」でいい ということになる。スケルトン定借である必要はないわけである。
60年間の定借との違いはどこにあるのか。なぜ30年後の権利変換が必要なのかを、もっと明確にしておく必要があるようだ。地主にも入居者にも、権利が変わっていくことの意味を十分に理解してもらわなければいけないと思う。
●ではなぜ、このシステムでは30年後に強引に権利を変換させようというのか。これは、これまでの住宅供給方式への新たな問題提起として受けとめるべきものである。
ポイントは大規模修繕の問題である。今日、集合住宅における区分所有者の合意形成を前提とした大規模修繕は、非常に無理があることは誰もが認める所であろう。阪神大震災でも、合意形成の難しさはすでに経験済みである。
一般定期借地権付き集合住宅においても、事情は同じである。仮に60年という期限がついていても、60年間何も手を加え ずに住み続けることはできない。ましてや昨今では、集合住宅への永住志向はいちだんと顕著になってきている。転売して、そうした問題から逃げ出すわけにも いかない。
要は、建物を長持ちさせる維持管理の問題をどうするかということである。これは入居者の問題であるが、供給サイドでの抜本的な解決策が打ち出されないかぎり問題は解消しない。
分譲マンションでは築20年を過ぎると建物が老朽化して、一気に賃貸に出されるケースが多くなるという。特にバブル以後 は転売が難しくなっているからであろう。そういう賃貸比率の高い所では、修繕資金も思うように集めることはできない。自分が住んでいないから、借りてくれ る人がいればそれなりの対応でいいということになってしまう。震災後は分譲だけでなく賃貸市場もたいへん値崩れを起こしているため、貸している人は、賃料 が下がっている中で、修繕積立金を積み上げて修繕する必然性をそう簡単に認めたくない。となると、4分の3以上の合意などということは、ほとんど困難に なってくる。
こうして合意形成ができない所は、次第にスラム化に近い状態に追い込まれていく。誠意ある積極的な修繕促進の意図を持つ入居者にとって見れば、たまったものではない。
60年の一般定期借地権付き住宅では、60年に近づくつれてどうせ取り壊すのだからという考えが先に立って、維持管理にも次第に力が入らなくなっていく。これまたスラム化への道を歩むことになる。これが区分所有権というものの限界なのである。
余談だが、今日、特に関西では一般定借マンションは、安くていいということばかりが強調されているように思うが、これは 問題である。住宅金融公庫の竹井氏も、「定借マンションは本来、安ければいいというものではないはずです。期限が限定されキャピタルゲインが発生しにくい のですから、永住型を志向し、建物のグレードを高める必要があると思います。」と、ディベロッパーに警鐘を鳴らされている。いまのような考え方では、一般 定借マンションを転売するなどということが、難しいのは当たり前である。
●スケルトン定借は、こうしたこれまでの集合住宅がかかえている問題を、解決するひとつの方法として開発されたものである。
まず、30年後に建物の所有権を借家権に変換させることによって、区分所有の持っているしがらみを断ち切っているということ。つまり、本来の区分所有に伴う相互間の信頼関係をベースとした合意形成による維持管理を、この時点で終わらせている。
大規模修繕も含めた維持管理を的確にできるようなシステムになっており、それが守れない場合は30年後の建物の買取り価格に反映させて、30年以後の家賃にもそれがそのままはねかえってくるようにしたのである。
こうすることによって、維持管理を徹底させ、建て替えなどしないで、大規模修繕を乗り越えさせて、そのまま補修しつつ使 い続けていく。この仕組みを地主にも入居者にも確認してもらって、納得してもらったうえで、スケルトン定借事業をスタートさせる。そうすることによっては じめて、設計的に100年もつ建物をつくることがソフトにも反映されて、運営されていくと考えられているのである。
100年住宅というハードをつくること自体は難しいことではない。しかしハードだけでなく維持管理を健全にしていくため のソフトが連動しないことには、本当に100年もつ住宅はできるものではない。それを乗り越える方法論が必要なのである。スケルトン定借の開発意図はまさ にこの点にあるのである。
●一般定期借地付のマンションは、今日かなり普及してきてどうにか市民権を得たところまできた。その一般定借とスケルトン定借を比較した場合、どういう違いがあるのか。
スケルトン定借では、本誌の前号で詳しく述べたように、30年後の建物譲渡特約付き 定期 借地権という位置づけをしている。 一般の 建物譲渡特約付借地権では、60年後に借地権は消滅するが借家権は消滅しないということも説明した。この場合は、60年以後は一般市場家賃による賃貸住宅経営は可能になるけれども、実質的には土地は返ってこないことになる。
それはともかくとして、単純に、建物の所有権は一般定借では60年、スケルトン定借では30年と考えてしまうと、入居者の権利が少なくなったと勘違いしてしまうことになる。
そうではないのである。仮に60年の定借にしても、実際には60年も住み続けることはできない。入居者全員の意識が高く てきちんとメンテナンスを続けていけば住めるかもしれないが、60年後に自分のものでなくなる、あるいは取り壊してしまうものに、だれがきっちりとメンテ ナンスをするというのか。たとえお金をかけてもメンテナンスしたことに対するインセンティブがなければ、人のためにお金を払う人はいないはずである。
スケルトン定借では、最初の30年間のメンテナンスにお金を払う人には、メリットが発生する仕組みになっている。30年 以後の家賃にはねかえってくるので、それがインセンティブになる。次の30年については、地主は60年以後にも建物は十分使えるわけだから、その先行きの メリットを考え地主の意志でメンテナンスに費用をかけることになる。つまり、スケルトン定借は、メリットを享受するものに修繕義務があるようにしたシステムだということができる。
●こう考えてくると、このスケルトン定借が、これまでの普通の分譲と同じように事業化に取り組むことができて、なおかつ、新しい住宅供給方法として大きな可能性を内包していることが分かる
長期スパンでのライフステージの変化を考えると、間取りの自由 度ということも考慮しなければいけない。しかし、最初の入 居時点でどれだけプランの自由度が与えられるかどうかということは、たとえ完全なコーポラティブに近いところまでの自由度がなくても、将来の住まい方の変 化に対応していけるだけのハードが当初に用意できていれば、建売タイプでも十分にスケルトン定借は成立する。そういう意味で、もっともっと数多くのディベ ロッパーにも、その可能性を真剣に探ってもらいたいものである。
何といっても長期間、100年はもつ高耐久性の集合住宅を建てるという考え方は、街づくりにも大きくかかわってくる問題 だけに、ディベロッパーに大きな期待がかかっているといっていい。その本格的な参入があってはじめて、スケルトン定借にももっと磨きがかかり、普及が促進 され、街が変わっていくのである。
このシステムはおそらく、今後、地主やユーザーの集合住宅への考え方を大きく変えていくことになるだろう。20年くらい 住めればいいというような入居者意識も変化していくだろうし、地主も定借への不安を払拭していくものと思われる。そして両者が変わっていくことによって、 全体としてもいい方向に進んでいくのではないか。その意味において、少し大げさに言えば、不動産ビジネスの発想そのものが大きく様変わりするような気もす る。いや、そうあってほしいと思う。
とにかく、今までは建物が減価償却していくスピードがあまりにも早すぎた。このシステムなら、維持管理レベルをかなりハ イレベルに保つことが期待できるだけに、長持ちする建物が可能になる。賃貸マンションにしても、これまでは地主の相続対策ということで、短期間で償却でき る建物のほうがメリットが大きかった。次から次へと借入金を起こして建てたり壊したり、これではあまりにももったいない。
やはり、社会的にも本当に価値のある集合住宅にしようと思うと、スケルトン定借のような発想があってはじめて可能になるのではないだろうか。
スケルトン定借の意図するところを表面的にしか見ていないと、「販売が難しそうだからやめておこう」というような印象を 持たれるかもしれない。権利変換についてもマイナスの受けとめ方になると、権利がたいへん小さいように感じて、これなら一般定借よりももっと安くて当たり 前という感想を持たれるかもしれない。
それが間違った受けとめ方であることは既に見てきたとおりである。一般定借と同じ仕組みでつくっていくわけであり、価格 も一般定借なみで、地主としても入居者としても同じような負担割合になっている。それでいて双方にメリットになる形でメンテナンスが行われ、これまでの供 給方式ならゼロ以下の価値評価になってしまう建物を、より長くプラスのストックとして残すことができる。それがスケルトン定借なのである。
そういう意味では、このスケルトン定借は、公共団体や半ば公共的な民間企業の社有地における事業化にも、積極的に活用できるシステムと言えるかもしれない。
●地主にも入居者にも、なぜ権利変換をするのか、その意図するところを十分に理解してもらう必要がある。
地主と入居者には何をアピールしていく必要があるのか。具体的なメリットについては本誌の前号で詳しく述べているのでそれを改めて復習していただくとして、本質的なところをいまいちど確認しておきたい。
一般定借で地主が懸念していることは、契約終了時点で建物を解体できないかもしれないということである。最後の10年くらいになって、一気にスラム化が進 むのではないかとか、占有者が居座って排除できないことがあるかもしれない、といったことを心配している。
先に延べたように、確かに契約上では土地が確実に返ってくることになっているが、居残った占有者を追い出せるだけの強制 力がどれだけあるかということは、非常に微妙な問題である。だから地主は、土地が返ってこないのではないかという不安を持つのである。確実に返ってくると 信じていないのである。だから、土地が出てこない。
スケルトン定借は、その点、最終的に確実に戻ってくることが納得できるシステムになっている。入居者の区分所有権は30 年で断ち切られて、それ以後は借家だから、権利関係としては大変クリアな状態になっている。所有権の売買が前提にならないので、占有者との紛争が起こる可 能性が少ない。
それになにより、スケルトン定借は、建物を壊さないことに意義がある。60年後には土地は優良な建物つきで返ってきて、それをまだまだ利用できるようにしているシステムだから、非常に理解しやすい。
一方、入居者の立場ではどういうことが言えるのか。一般定借の場合は、60年後に一気に資産価値ゼロということになるので、それを考えると、家の維持管理に費用をかけるのも次第にばからしくなって、居住性が悪くなるということも考えられる。
しかしスケルトン定借では、段階を踏んで地主・入居者ともに納得しながら維持管理に費用をかけ、それ相応のメリットがあるから、ライフスタイルに合わせて、あるいはライフステージに合わせて、快適な生活を営むことができる。
しかも、所有権のある最初の30年間も、それ以後の借家としての30年間も、実質的に負担はほとんど変わらない。借家に変わってはいても、一般的な借家と違って、家賃は相殺されるし、リフォームも自由にできる。そして30年間の利用権が約束されている。
登記上の名義の位置づけは借地から借家に変わるため、何となく権利が減ったような印象を受けるかもしれないが、住み続けることには何ら支障はないのである。
また、一般分譲マンションや一般定借マンションとの比較で言えば、大規模修繕の合意形成に伴う煩わしさがない。そういう心配をする必要がないということである。
●事例研究①/塚口コーポラティブハウス
基本計画の公開コンペで、土地を100%失わない等価交換による定期借地権設定プランが当選!(提案企業:株式会社キューブ)
○従来の賃貸住宅と競合しないからという地主の考え方
さて、いよいよ本特集のテーマである事例研究に入るわけであるが、最初に紹介する「塚口コーポラティブハウス」(仮称)は、関西第1号のスケルトン定借(つくば方式)、純然たる民間のプロジェクトとしては全国初ということになる。
塚口コーポラティブハウスの建設予定地は、神戸と大阪の間、阪急塚口駅徒歩4分という最高の立地。買物にも便利で、住みやすさでは評判の閑静な住宅地にある。
地主は、他にも隣接地で2棟の賃貸住宅を経営されているが、氏との出会いを公庫の竹井氏は次のように話しておられる。
「H10年3月、公庫主催のスケルトン定借による土地活用公開シンポジウムにお誘いしたら、たいへん関心をお持ちになっ て、すぐに土地を提供してもいいというご返事をいただいたわけです。ご子息が医院を開業される予定もあるので、それを加味したプランにしたいということで した。私は早速、簡単なシミュレーションをしてこれくらいの収支になりますというような話もしましたが、そういう収益性とか相続対策ということ よりも、“安定した経営”を第一に考えておられたようです。」
そこでまず、地主に直接お会いして、そのあたりの事情とスケルトン定借についての印象をお聞きしてみた。
「同じような賃貸住宅にすると競合もしますし、何かいい土地活用の方法がないかと考えている時にお誘いを受けたんです。 スケルトン定借とはどういうものかを知って、おもしろいなと思いました。30年で権利変換が行われて、地主はそこでもういちどの選択の余地が残されている そうですね。といって、それで決めたわけではありませんが…。
今回はコーポラティブタイプということで、入居者が自分の好きなように設計できるということや、高耐久性の建物ができる ということ、それに、先にも言いましたように、これなら他の賃貸住宅とも競合しないだろうといったことを考え合わせて、スケルトン定借にしようと決めたの です。」
増田氏は、土地というものはできるだけたくさんの人に利用していただくべきものだ、という考えをお持ちになっていた。竹井氏はそれを知って、スケルトン定借をより多くの人に知ってもらうためにも、できることなら基本計画選定のコンペを公開にしたいと考えたという。思い切っ てお願いしたところ、快く承諾して下さったとのこと。その結果、のちのパブリシティ効果は大きなものとなり、スケルトン定借の啓蒙にたいへん役立つところ となった。
○スケルトン定借への地主の期待と不安
塚口コーポラティブハウスにおける全体設計および収益計画を選ぶ公開コンペは、H10年8月29日に行われた。参加企業は、キューブ、ヘキサ+アタカ工業+金山工務店JV、佐藤工業の3グループである。
このコンペの運営は、大阪まちづくり研究会が行っているが、どの提案を選定するかはあくまでも地主の問題だ。コンペの印象を地主は次のように語っておられる。
「皆さん、すばらしいプランをご提示下さって感謝しています。その中で一番印象の強かったのは、キューブさんのご提案 で、友弘会計事務所さんとタイアップした計画が財務的に有利だなと思いました。とてもよく工夫されたプランだったと思います。他社さんのは通常の預り金方 式でした。
キューブさんは震災の建て替えなどで煩わしいことをいろいろ経験されてきたという実績があることや、管理も管理会社に業 務委託してくださるというので、お任せしようと思ったのです。私にとっては、スケルトン定借は初めて経験する方式ですし、普通の賃貸住宅と違って予期せぬ トラブルも起こるかもしれないという不安もありましたから…。」
その後のスケジュールについては図表3の通りだが、公庫の的確な支援がすべての面で行われており、社会的にも大きな意義を持つスケルトン定借を、軌道に乗せようという意欲の強さが感じられる。
以下、事業化の経緯を紹介していくが、その前に、スケジュールの5月20日のところに記載している「事業参加の条件書」について、少し説明しておきたい。
これは、大阪まちづくり研究会の参加企業の、いわば申し合わせ事項を取りまとめたものである。公庫の支援を多分に受けて いることでもあり、コーディネイト費用を抑さえ、その利益分を入居者メリットに還元できるようにするため、事業決定した場合には、入居者より徴収するコー ディネイト費用は総事業費(建築費+ 実勢地価の20%)の5.5% + 広告実費とし、設計費用は建築費の9%以内とすること。また、つくば基金として総事業費の 1.5 %を供出することなどを定めている。この点を踏まえて、事業費等を参考にしていただきたいと思う。
また、この研究会事業は、コーポラティブ方式により公庫の個人共同住宅建設資金融資の適用を受けることを条件とするということも、この申し合わせ事項の中にうたわれている。
○立体買い替えの特例を利用した財務的なユニークな提案
さて本論に戻って、「塚口コーポラティブハウス」基本計画コンペの当選案の内容を見ていくことにしよう。株式会社キューブの代表取締役天宅 毅氏に、参加に至るまでの経緯と企画のアピールポイントを伺ってみた。
「私どもキューブは阪神大震災後に設立したまだ新しい会社です。被災地の長屋などの共同再建をコーポラティブでやったり している中で、住宅金融公庫の竹井さんにいろいろとご相談に乗っていただいたりしていたのですが、私どもの財務的な新しい提案に関心を持たれて、その話を 大阪まちづくり研究会でぜひ紹介してほしいという話になり、それがきっかけで研究会に参加させていただいたのです。
なにしろ震災では、様々な矛盾が一気に顕在化して、問題点がいっぱい出てきましたからね。通常の対応ではどうにもならな い。借地や借家等の入り乱れた、様々な権利関係を解消する方法論が必要でした。私どもは具体的な案件において、その方法論をいろいろ研究していました。例 えば、土地における< つくば方式 > みたいなものを考えたりして、竹井さんのところへ相談に行っていたのです。
コンペに参加するにあたっては、一般的な定期借地権事業では収益性は低いので、ひと工夫して収益性の高い安定感のある事業にしないことには興味を持っていただけないだろうと考えました。
私どもは、定期借地についてはかなり以前からいろいろ研究していました。当社の顧問でもある友弘正人公認会計士事務所と いっしょに、これまでにもいろいろな商品開発をしております。そんな中で今回の塚口コーポラティブハウスのコンペで打ち出したのが、等価交換による定期借 地権設定プランでした。従前の土地の評価の2 分の 1 を超える権利金を発生させれば等価交換の対象として認められて、立体買い替えの特例が利用できる…というところに着目したものです。第三者に貸す定期借地の権利金と、 1 階に設ける医院(店舗床)の建築費とを等価交換する方法です。
この方法なら一般的な等価交換と違って、土地を失うことがありません。60 年 後には土地はまるごと建物付で返ってきます。全部自分のものになります。しかも、医院開業のための店舗床も無償で取得できることになりました。こんなにう まい話はありません。自信はありました。ただ、この等価交換の方法は、事例も少ないため、再三、税務署と相談しながらやりました。この事業は、私どもと会計士事務所と不動産鑑定士の3者がチームを組んで、それぞれの知恵をつなぎ合わせてはじめて実現できたもので、それぞれが単独で事業を組み立てていてはと てもできなかったと思います。
それから、私どもはこのコンペの提案の中に、スケルトン定借という新しいシステムを地主さんが採用されるについては、い ろいろとご不安も多いだろうと考え、安心していただくために、管理を管理会社に委託するご提案をしています。その方が、バランスの取れたコミュニティを継 続させることができる、という考えもあったのです。」
○建築費の上限を決めた、前例のない施工会社選定コンペ
このスケルトン定借ではスケルトンとインフィルとが別々に、供給が2段階になっている。また、コーポラティブ 方式なの で、入居者による建設組合が主役となる。しかし、素人集団でありすべてに対応するには無理があるところから、スケルトンに関しては地主が、インフィルに関 しては入居者が、それぞれ事業コーディネーターといっしょに検討し決定することにしている。したがって、施工企業の選定コンペも大阪まちづくり研究会に よってセットされているが、選定はあくまでも入居者がすることになっている。
塚口コーポラティブハウスでは、施工会社を選定するにあたっても、前例のない方法で行われた。建築費の上限を提示し、建物の高耐久性と将来的な設備の更新性についてのノウハウを競うというものである。
事業コーディネーターとしての立場から、天宅氏は次のような考え方を述べておられる。
「施工価格の上限を決めての施工会社選定コンペというものも前例のないことですが、あれはあれで意義があったのではないでしょうか。
私どもとしては、あの予算の範囲内でできるだけたくさんの提案を施工会社から出してもらったほうが意味があると考えたのです。高耐久性の技術とかその問題 点、あるいはメンテナンスに関しての経験や情報量では、施工会社の方が圧倒的に強いわけですからね。」
施工会社選定コンペで当選した不動建設は、こういう考え方をどのように受けとめていたのだろうか。神戸支店営業部長・永田洋之氏に伺ってみた。
「前例のないコンペでしたから各社一様に戸惑いがあったようですね。しかし、設計事務所さんが方向性を出されて建築費の 上限も決まっているわけですから、私どもとしてはむしろやりやすかったですね。あとは条件として出されている建物の高耐久性、将来的な設備などの更新性に ついて、どれだけ行き届いたものにできるか、そしてなおかつ、判断される素人の入居者の皆さんに、それをどれだけ分かりやすく説明できるかが問われている だけですから…。
提示された建築費は厳しかったですけれども、いいものをつくろうという意味では、これもひとつの方法かなと思います。私 どもとしては、関西の第1号、民間では全国初となるスケルトン定借のプロジェクトをやらせていただいただけるのは意義深いことだと受けとめています。本社 でも神戸からこういう案件が出てきたことに、驚きつつも注目しているようです。これを機会に、スケルトン定借をじっくり勉強させていただこうと考えています。」
○コーポラティブにおけるプランの自由性と価格設定の考え方
今回のスケルトン定借は、コーポラティブタイプということで、プランの自由性が強調されているが、販売価格はどのように設定されているのだろうか。天宅氏に伺ってみる。
「当初に分譲マンション並みの仕様で総額を想定し、それを各戸に振り割った価格を予定価格として出しています。この間取 りでこの仕様でいくらという見積りを起こし、これを基準にしました。最終的には、各戸とも自由な設計になるわけですが、その価格差を戸別に精算する形を とっています。総額が変動した場合には、戸別の精算とは別に精算します。」
販売に関して、ひとつ付け加えておきたい。この塚口コーポラティブハウスの事例では、権利変換の時期を35年としている。公庫融資が30年の償還期間とな るため、一般の分譲マンションの35年の償還期間に比べ相対的に不利になってしまうからである。
次に、水回りの自由性について聞いてみた。
「技術的に問題のない範囲内においては自由度を持たせていますが、正反対のバルコニーに浴室をもってくるとか、排水経路が極端に長くなるようなものについては、問題があるとして理解が得られるように指導していきます。
基本的には、私どもは住宅における耐久性の高い設備とは、新製品や新規手法よりも、むしろ、評価の確立した手法をできる かぎり用い、将来における技術革新に対応できる順応性を持たせることだと考えています。頭でっかちな新奇性は、むしろ建物の寿命を縮めると考えていま す。」
無制限に自由にしてしまうと、居室の上にトイレがきたり、リビングの上に浴室があったりというプランになる可能性もあり ます。そんなことが住環境としていいことだとは思われません。水回りは利用時間や生活スタイルが様々なので、あまりバラバラにしたくない。ある程度、技術 的に問題のない範囲内に制限しておくことが、ひいては入居者がお互いに気持ちよく住めることにつながるはずです。こういうことを入居者に説明すると、皆さ んよく分かってくださいます。
これに限ったことではありませんが、極端にわがままな注文についてはコーディネーター側の判断でお断りすることもあるということを伝えて、事業の進歩を妨げることがないようにしています。」
○当初はシステムの説明に四苦八苦 真価を思い知らされたときの感動
最後に、販売にあたっての苦労についても伺ってみよう。
「当初は、スケルトン定借という新しいシステムをどういうふうに説明すればよいのかということに、たいへん苦労しまし た。仕組みが複雑なので、説明をすればするほど、聞いてくださっている方が引いていかれるように感じたものです。公的な色彩の濃いものだから一民間人が話 しても説得力がないのかなと思ったこともありました。そういう意味では、住宅金融公庫さんの支援は非常に大きかったですね。地主さんもユーザーさんも安心 されたでしょうし、私どもとしても、このバックアップ体制がなかったら、もっともっと苦労していただろうと思います。
しかし、今回の震災で建て替えをすることになり合意形成の難しさを経験された方が、入居者の中に2人おられますが、こう いう方は、最初にこのシステムの説明をしたときに、すぐに理解してくださった。だからこれを選んだのだと、その時ばかりは、スケルトン定借の真価を思い知 らされたような感じがしたものです。
それから地主さんのことでもう少しお話しておきたいことがあります。
地主さんは、建物に関してはあまり注文をおつけになりませんでした。とにかく入居者が入りやすいものにしてくれればいい と。ですからバルコニーなども当初は閉鎖的なものだったのですが、入居者から明るいほうがいいという意見が出て、中に光を取り込める開放性の高いものに変 更したりしています。決して地主さんとの打合せだけで固めて、一方的に募集していったというような形にはしていません。
余談になりますが、1階に開業される医院のスペースも、先に述べたようにうまく無償で確保できたのですが、いま、その開業計画までやってほしいという希望があって、どちらかというとファイナンシャルプランナー的な世界まで入り込んでいる感じになっています。また、チームの友弘公認会計士事務所の方でも、今後、地主さんの全体の税務対策のご相談までお受けすることになりました。」
信頼が思わぬ方向にまで進展しているようである。これからは、事業推進者側がこうした総合的な提案力をもたないと、定借 の事業化も難しいのかもしれない。建物だけを建てるのではなくて、新しい価値を創るというか、地主がそういう話ならのってもいいかなと思うような提案、それがあってはじめて事業が動き出すということになっていくに違いない。
キューブという会社は阪神大震災の中から生まれてきただけに、土地の有効利用には自信を持って取り組んでいる。そういう ことをまとめあげるスタッフが揃っているからこそ、全体の事業コーディネイトにも独特のプランを創出できるのであろう。今回のスケルトン定借についても、 天宅氏は“住宅ストックとして長持ちさせるための、ひとつのソフト提案として考えれば非常におもしろい、一般の分譲方式そのものをくつがえすほどのラジカ ルな発想転換を提起している”とおっしゃった。そして、公共団体や半公共的な民間企業にも、積極的にノウハウを提供していきたいと意欲を示されている。
●事例研究②/芦屋プロジェクト(仮称)
大手ディベロッパーによるスケルトン定借プランも現在進行中!
(提案企業:阪急電鉄株式会社・三井建設株式会社JV )
(提案企業:阪急電鉄株式会社・三井建設株式会社JV )
スケルトン定借の関西第1号となる「塚口コーポラティブハウス」と並行して、第2号となる「芦屋プロジェクト」も現在進行中である。
こちらの方の地主は、つくば方式の開発者である建設省建築研究所の小林秀樹氏の著書「新・集合住宅時代」(つくば方式マンションの衝撃、というサブタイトルがついている)を読まれて、早速、住宅金融公庫の竹井氏に電話をかけてこられたお方だ。
建設予定地はこれまた、阪神芦屋駅より500m ( JR 芦屋駅より800 m )という好立地である。別荘として使われていた邸宅が震災で倒壊したため、今回、スケルトン定借による事業化を思い立たれたという。
地主は、建築デザインにたいへん関心が高く、H 10年10月28日の基本計画コンペでも、最優秀に選ばれた阪急電鉄・三井建設 JV の作品が、ご本人のイメージにぴったり合致したことを高く評価されたらしい。
この芦屋プロジェクトの詳細は、現段階ではまだ打合せが進行中ということで紹介できないのが残念であるが、阪急電鉄という大手ディベロッパーが、スケルトン定借の事業コーディネーターとして登場してきたことの意味はたいへん大きなものがある。
竹井氏は、次のようにおっしゃっている。「従来は、コーポラティブといえば、小さな設計事務所が労力を惜しまずに取り組 んできたというのが実態です。大手のディベロッパーの参入がなかった。そのためにあまり普及しなかったと言えます。今回、阪急電鉄という大手ディベロッ パーがコーポラティブに取り組むことに、業界も注目してほしいと思っています。」
そこで、ディベロッパーとしてコンペへの参加の意図などをお伺いすることにした。
○従来の分譲展開の、ひとつの手段として活用できないか
さて、大手ディベロッパーとして阪急電鉄は、スケルトン定借のどういう点に関心を持たれたのか。今回の芦屋プロジェクトを推進されている都市開発室の担当者に伺ってみた。
「個人的な意見ですけれども、私は二つの点に着目しています。一つは、定期借地権住宅というものが、不動産市場でやっと 受け入れられるようになってきましたけれども、私どももディベロッパーとして今後どういう形で参画していけばいいのか、それを見極める機会にしたいという こと。
もうひとつは、スケルトンとインフィルに分けて建築すれば自由設計への対応が容易になる、という考え方があるわけですけ れども、これを従来の分譲の展開のひとつとして活用していく方法はないだろうかということですね。これまではセレクトプラン方式といったことをやってきま したけれども、高額な物件であればあるほど選べる範囲をできるだけ多くしてほしいという声があり、今後そうしたことへの対応をどうしていくか、ということ が課題としてあるわけです。
先の問題についてもう少し説明を付け加えておきますと、今日、定借については50年、60年後の解体もしくは無償譲渡に いたるまでの時期に、スラム化する可能性が高いということが言われていますね。定借マンション事業に参画していくについては、この問題を軽く考えるわけに はいきません。これまでに、自社が所有している土地についての定借マンションは事業実績もありますが、これは将来の解体とか更地返還を目的としておりませ んから問題はない。しかし、一般の定借マンションにも取り組むとなると、将来に予測される問題について、慎重に検討する必要があると思っています。」
「今回は、大阪まちづくり研究会の中での公庫融資を前提としたコンペでしたから、コーポラティブ方式を採用しながら、私どももその役割を担いつつスケルトン定借を勉強させていただく機会にしよう、と考えて取り組んでいます。
しかし正直なところ、ディベロッパーの発想でこのスケルトン定借事業に取り組んでいくとなると、やはり建売方式を最終目標においた形の供給の仕方を目指したいというのが本音です。」
○芦屋プロジェクトの基本的な方向づけについて
それでは、芦屋プロジェクトは、どのように方向づけていかれるのであろうか。
「まずユーザーに対しては、やはり、定借のメリット、スケルトン・インフィルのメリットを前面にアピールしながら、スケルトン定借の持つ、将来における維 持管理の不安を払拭できるという特徴、そして、60年間の快適な利用が約束されていることを強調したいと思います。
新しいシステムで不安もあるでしょうから、そのあたりのことを事前にきっちりと整理したうえで募集に入りたいと考えています。」
「プランとしては、コーポラティブの自由度を最大限に生かすことを基本においていますが、建物規模を考えると中の間取り もある程度限られてきますので、こちらでかなりたくさんのプランを提示し、その中から選んでいただいて、また設備や仕様も変更できるようなシステムを、い ま考えているところです。なおかつ、分譲マンション並みのグレードを標準において入居者の負担を算出していきますが、その場合、コーポラティブと言えど も、その追加負担額が当初告知したものと大きく変わらないような形にしたいと思っています。」
144号、145号と、2号にわたってスケルトン定借を取り上げてきた。これまでの住宅供給方式にこだわった目で見てい ると、システムがやたらと複雑に思えるかもしれない。しかし本質さえおさえれば、実によく考えられたシステムであることがよく分かる。メリットがいっぱい ある。業界をあげて育てていただきたいものだと思う
スケルトン定借(つくば方式)普及センター: http://www.skeleton.gr.jp/index.html
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