「震災の教訓から持続可能な集合住宅に向けて」
・・・・・・株式会社キューブ 天宅 毅
キューブの天宅と申します。
震災の教訓から、持続可能な集合住宅に向けた取り組みをご紹介させて頂きます。
どうぞよろしくお願いします。
私共は、阪神淡路大震災を契機に設立し、積極的に被災地の再建に取り組んできました。その中で得た教訓を、事業で生かし展開する事を目標に活動してきました。
会社設立後、最初にやった仕事が、被災したマンションの再建でした。東灘区の山の手に、渦森団地という団地があるのですけれども、渦森団地の中の１７号棟が震災で傾き、当初、建替えようという声と、このまま補修で良いのではということで、二分した状態で膠着状態に陥ったところで、コンサルタントとして関わらせていただくことになりました。
私共の事業と致しましても、全てが、ここから始まっており、私共の活動の原点であると捕らえています。このプロジェクトでは、最終的に建替えに向けた合意形成が出来たということで、結果としては良かったのですが、その中で何を感じたのかというと マンションの建替えって 本当に大変やなということを心から実感じました。
合意形成を得るという事の難しさ、それぞれの方のおかれている社会状況であるとか、経済状況、思い、全てをひとつの方向性に一致させていくということは非常に難しいと。そして、それが出来なければ、マンションというのは持続可能であり続けるというのは非常に難しい存在であることを、心から感じさせられた事業でもあります。
それをどうして行くのかというのが、以降、私共がずっと心の底においていたテーマでもあります。本日は、そのテーマに対してどういうふうなことを、今まで取り組みやってきたのかというのを少しご紹介させて頂きたいと思います。
建替えの時に、非常に良くわかったのは、マンション、集合住宅は何か物事決めようとするときには、必ず合意形成、つまり多数決で決めなければ、物事は何も前に進まない、ということです。
合意形成を得る時、非常に誤解の多い意見調整のイメージがあります。
大規模修繕に必要な合意形成の割合は3/4です。
建替えに必要な合意形成の割合は4/5です。
一般的には大規模修繕に必要な合意形成が得られるのであれば、もう少し頑張れば建替えに必要な合意形成が得られるように思われています。しかし、これは大きな誤解です。
実際は、大規模修繕で良いと考えている人と、建替えたいと考えている人のベクトルは逆の方向を向いています。従って、大規模修繕から、建替えに合意内容を転換する為には非常に多くの方々の方向性転換を必要とします。そして、この間にある間は、建替えはおろか、修繕する事もできなくなります。建て替えに向けた検討を始めると、この手がつけられず、放置せざるを得ない状況に陥りやすいと言う必然が、ほとんど知られていません。
建替えに向けた合意形成が難しいのであれば、長期にわたり、出来る限り良好な状態で集合住宅を維持・管理・運営する事が重要です。
集合住宅の維持・管理・運営は、集合住宅の所有者である全区分所有者で構成される管理組合が、自らの資産として主体性を持って運営される事が不可欠です。
しかしながら、管理組合が主体性を持たず、維持・管理・運営 に関する判断を全て管理会社に任せてしまっている集合住宅が少なくありません。
このような状況を打開する方法として、「コーポラティブハウス」「維持・管理・運営コンサルティング」に取り組んできました。
難しい合意形成の必要な時期を、少しでも先延ばしにする為には建物の高耐久性が重要です。
そんな状況の中、「長期優良住宅」の認定制度が整備されました。
しかし、中高層建物では耐震性能確保が難しく、集合住宅における長期優良住宅の実績は非常に少ないのが実状です。
結果、耐用期間が過ぎれば、建替えに向けた合意形成が必要な状況は変わっていません。
このような状況を打開する方法として 「定期借地権の活用」「テラスハウスの再評価」に取り組んできました。
以上のように、集合住宅が持続可能性を獲得するための方法として
「コーポラティブハウス」、「維持・管理・運営コンサルティング」、「定期借地権の活用」、「テラスハウスの再評価」の４つの切り口から様々に取り組んできました。
それぞれの具体的な取り組み内容について、ご紹介させて頂きたいと思います。
コーポラティブハウスとは、一般の分譲マンションのように完成した住宅を購入するのではなく、住宅の購入を考えている方々が集まり、共同で土地を取得し、各自の要望を取り入れながら設計し、自らが工事の発注を行って住宅を取得するという方法です。
定義だけを追っていても中々イメージがつかみづらいので図をご覧ください。
一般の分譲マンションはディベロッパーと言われる事業者が地主から土地を購入し、設計者に設計を発注、建設会社に工事を発注して、出来上がった商品を購入者に販売する仕組みです。
コーポラティブハウスはこの仕組みが異なっていて、住宅を取得したい方々が集まって建設組合を結成し、建設組合が地主から土地を購入し、設計者に設計を発注し、建設会社に工事を発注して集合住宅を建設する仕組みです。ただ、非常に専門的知識が必要な集合住宅建設事業を、一般の方々だけで進めることは難しいので、コーディネーターと呼ばれる専門家が協力しながら事業を進めるのが一般的です。私共は、このコーディネーターと設計者の役割で数多くのコーポラティブハウスに関わってきました。
コーポラティブハウスの魅力は自由設計であると言われています。
もちろん、その事は、価値観やライフスタイルが多様化する現代において、コーポラティブハウスの持つ大きな魅力である事には間違いありません。
しかし、それ以上に、集合住宅の持つ宿命を乗り越える大きな可能性を感じています。
コーポラティブハウスは参加者が協同して住まいづくりを進めていく為、事業を通じて合意形成のトレーニングが行えます。
その結果、入居後の維持・管理・運営にも参加者全員が主体的に関わる環境が整います。
これは、集合住宅が長期にわたり良好な状況を保つためには非常に重要な事だと思います。
このような可能性を感じ、関西圏一円で数多くのコーポラティブハウス実現に取り組んできました。
約12年前には北野・山本地区における第一号物件である「アンビエンテ北野」を北野町１丁目で実現し、事務所共々北野・山本地区に移ってきました。それ以来、北野・山本地区で、「ル・パッサージュ北野」、「リブレ北野」と、継続してコーポラティブハウスを実現してきました。
それでは、次に、「維持・管理・運営コンサルティング」に関する取り組みについてご紹介させて頂きます。
私共は設計事務所として、持っている建築設計の知識を、集合住宅の維持・管理・運営に活かす責任があると考えています。
設計事務所として多くの新築マンションやその他住宅の企画・設計を行ってきました。
そして、自らが設計を行った建物のみならず、既存の民間分譲マンションや、様々な公共建築物の改修設計にも積極的に取り組んできました。その中で得た知識や経験を、新たに取り組む新築設計に反映させていくように考えています。住民の皆様がもつ種々様々な意見をまとめ、それらを調整しながら事業を進める必要があります。
私共は、住民の合意形成が必要な事業にコーディネーターとして数多く関わってきました。
コーポラティブハウス事業では、住民主体のマンション管理ができるように、管理組合が主体となった管理会社選定や、管理規約作成の支援も行っています。
これらの経験を活かし、円満かつスムーズにマンションが維持・管理・運営・再生できるようにサポートしています。
大規模修繕専業のコンサルタント会社、ＮＰＯ法人など、世間には様々なマンションコンサルタントが存在します。その中で、なぜあえて設計事務所である私共がマンションコンサルティングに取り組むのでしょうか？
組織の活動資金が、一つの活動のみから得られる場合、どうしてもその活動を通じて得られる利益を最大化しようとする動機が生まれます。その結果、提案内容が発注者の利益と相反する状況（特に内容の専門性が高い場合）が生まれやすくなります。この構造は、いくら組織が高尚な目的を掲げていても、組織存続のための生存本能として避けることのできない現実です。
私どもは様々な改修設計に関わる中で、建物の維持管理に係る知識を積極的に吸収し、それらの知識を新築設計や新規事業企画に活かしながら、都市の中にメンテナンス性の高い良好なストックとなる建物を提供することを目指しています。弊社ではマンション管理コンサルティングを主たる収益を得るための業務とせず、知識と経験を得るための業務として取り組んでいます。
こうしたスタンスのもと、管理組合の皆様の利益を第一に考え、資産価値を守るために最適となるコンサルティング・設計監理を提供していきたいと考えております。
数年前に、最初にご紹介した、「ディセット渦が森」に改修コンサルタントとして関わる事がありました。その時、建替え事業を成し遂げられた方々が裏方に回り、保留床を購入して新たに住民となった方々が中心に大規模改修事業を成し遂げようとされている姿を見て感動しました。まさに、主体的な管理組合運営を継承していく努力を継続されていると感じ、また、見事に継承されていると感じました。
その後、神戸市の公営住宅や公共ストックの改修設計に積極的に関わり、資産性維持に必要な、さらなる知識や経験の蓄積に努めています。
それでは次に「定期借地権の活用」について紹介致します。
定期借地権は、区分所有のように細分化した権利を、再度一本化する事が可能です。 そういう意味では、合意形成が得られなければ前に進む事ができない状況に陥ることなく、時間が来れば完全にリセットすることが可能となります。
しかし、一般定期借地権は定期借地権期間満了時に更地返還が原則となります。
更地返還を前提とすると、早期に維持管理水準が低下する可能性が高まります。
また、定期借地権を利用すると権利の細分化は進みませんが、更地解体を前提とする限りにおいては、良好なストック蓄積にも繋がりません。
そこで、建物解体が前提とならないように譲渡特約付き借地権と組み合わせ、維持管理水準を建物買取価格に還元する事で維持管理水準の向上を目指す仕組みとして、スケルトン定借（つくば方式）が開発されました。非常によく考えられた仕組みであり、日本の集合住宅が持続可能性を獲得するために大きな可能性を持っていると感じておりますが、一般の方が仕組みを理解する事は難しい為、まだ広い普及に至っていないのが現状です。
スケルトン定借を参考に、もっとシンプルに日本の集合住宅が持続可能性を持つ方法は無いだろうかと、ずっと考えていました。
現在、定期借地期間満了時に良好に維持されておれば、建物を解体せずに地主へ譲渡し、解体保証金を修繕維持費に充て、解体保証金の一部を借地人に返還する事で、借地人が良好に維持する事へのインセンティブとして機能させる仕組みを実現させるべく取り組んでいます。
スケルトン定借の仕組みは、このような模式図で表されます。
スケルトン定借の説明をし出すと、これだけで１時間以上かかってしまうので、本日は詳細の説明は省略させていただきます。
私共は、スケルトン定借事業としては関西第一号となるプロジェクト「塚口コーポラティブハウス」を実現しました。また、スケルトン定借事業としては初めてとなる木造テラスハウス形式のプロジェクト「宇多野コーポラティブハウス」も実現しました。
さらに、現在、神戸市中央区で、旭化成不動産レジデンス株式会社様と、先程申し上げた、建物を解体せずに地主へ譲渡する方向に促される定期借地分譲マンション事業に取り組んでいます。
では、次に「テラスハウスの再評価」に関する取り組みについて紹介致します。
イギリスの住宅の平均寿命は日本の約３倍です。
その多くが低層で、各戸が地面に接している連続建ての集合住宅です。
低層接地型集合住宅のことをテラスハウスと言います。
イギリスでは200年以上前から建設され、現在でも全住宅のおよそ６割を占めると言われています。
一つはレンガ積等耐久性の高い構造であることが考えられます。
現在でも戦前に建てられたテラスハウスをリフォームして住むことができます。
つまり、築年数が古くなっても建替えず、構造部分を生かしたまま内部を改装して利用する事ができるのです。
もう一つは、接地型という建物形状に起因していると考えられます。
戸建と同様に共用配管は建物の外部に地下に埋められ、設備更新を個別にできます。
このことで、設備の近代化に容易に対応する事ができたと考えられます。
以上の様に、構造の耐久性の高さと、設備更新のしやすさによって、ライフスタイルや時代の変化に対応し、 長持ちする事に繋がったと考えられます。
では、日本のテラスハウスはどうでしょうか？
日本でも、1970年頃からテラスハウスは導入されましたが、現在では減少しています。
その理由は何でしょうか？
一つは構造耐久性が低かったことがあげられます。
構造耐久年数が短い為、築20年程度で建替えを検討する必要が生じ、このとき建替えに必要な住民合意の難しさが顕在化しました。
もう一つに、隣接住戸間の遮音性が低く、住戸の独立性が十分に確保されていなかったことが上げられます。酷いものでは、となりの話し声等も聞こえるようなものもあったと聞いております。
さらに、これが本質的かつ最大の問題だと思いますが、テラスハウスが戸建のイメージを装って販売された事です。
多くのものが、土地は区画毎に分筆し、建物を戸建登記して販売されました。
その結果、建築計画的には集合住宅で有るにも関わらず、区画間の権利関係は断絶されており、建物を共同で管理する法的バックボーンを持つ事ができなくなってしまいました。
そして、建替えはおろか、改修する事も難しい状況に陥ってしまいました。
以上の事から、日本のテラスハウスは非常にネガティブなイメージを伴う事になってしまいました。
しかし、イギリスのテラスハウスと見比べてみてわかるように、これらは全てテラスハウスが本質的に持っている問題ではありません。
一方で、日本では一般化したマンションはどうなのでしょうか？
超長期を見据えた利用を考えた場合、将来的に必ず必要となる配管等設備の更新を伴う大規模修繕の合意形成が難しいと言われています。
これを乗り越える手段を持たなければ、イギリスのテラスハウスのように超長期にわたる持続性を確保する事は難しいと言えます。
結果として、配管等設備の更新を伴う大規模修繕を契機として、建替えの検討が開始される事が多いようです。
これは、日本の集合住宅が共通して持つ根本的問題であり、現在急増している超高層マンションでも同じ問題を抱えています。
日本で長寿命なテラスハウスを実現することは出来ないのでしょうか？
先程説明した通り、日本のテラスハウスが持つ問題は本質的問題ではありません。
従来の日本のテラスハウスが持っていた問題を解消すれば、長寿命なテラスハウスを実現する事も可能なのではないでしょうか？
長期耐久性は、長期耐久性を持つ構造を採用すれば確保することができます。
幸いに、低層接地型の計画は、長期優良住宅の認定を取る事は難しい事ではありません。
住戸毎の独立性は、建築的に対処できます。
２枚壁で１住戸単位で構造的に独立させることで、隣戸間の独立性を高くすることが可能です。
このようにすれば、１住戸毎の建替えへの道も開けてきます。
そして、長期利用に必要な維持・管理・運営を行う事が重要です。
マンションのように、土地を共有し、区分所有登記を行い、管理規約を定めて維持・管理・運営をすればどうでしょうか？
このようにすると、区分所有法に基づく維持・管理・運営が可能になります。
その結果、一住戸毎の建替えルールも規約で規定する事が可能になります。
このように考えると、テラスハウスこそが、日本で持続可能性を持った集合住宅を実現する方法の一つであると言えるのではないかと感じてきます。
そして、その観点で改めて区分所有法を見直すと、今まで運用が難しいと言われてきた区分所有法が、いかに良くできているかという事がわかり、驚かされます。
このような観点から、さらに建築基準法86条の一団地申請を活用して建物を分散配置した、スケルトン定借のテラスハウス「宇多野コーポラティブハウス」、所有権分譲のテラスハウス「華り宮 嵯峨二尊院」を企画・事業化しました。
具体的に事業化するにあたって、さらなる可能性も見出すことができました。
「宇多野コーポラティブハウス」も、「華り宮 嵯峨二尊院」も、美観地区、風致地区と、非常に景観規制の厳しい立地に位置します。その中で周辺の街並みの魅力を抽出して、計画に反映する事が商品性向上に繋がります。また、超長期を見据えた時に、個別建替が進む際に、景観を守る事を団地管理規約の中でルール化することで、集合住宅全体の魅力維持に繋げる事も可能です。さらに超長期を見据えた場合、そのルールが陳腐化した時には、規約改定でルールを変更する柔軟性も確保できます。
このように、建替えルールを設定する事により、街区として、時代を超えた持続性を持つ景観保全が可能になります。
また、全体で一つの敷地を共有する形になるので、マンションの様に、敷地全体にセキュリティーラインを設定して、ゲイテッド化することも可能です。街区全体にセキュリティラインを設けることにより、個々の住棟は開放性を高く保つ事が可能になり、開放性と安心・安全が両立した住まいを実現する事が可能となりました。
さらに、敷地内照明を管理できるので、夜間景観の演出や、照明によるセキュリティ性向上も可能です。また、共用の植栽は団地管理組合で管理・剪定する事で、少ない個々の負担で緑豊かな環境を享受することができる等、今まで戸建では不可能だと思われていた様々な事が、区分所有法を適用する事でスムーズに対応できることに気付きました。
このような可能性は、追求していけば、まだまだ見つけることが可能なのではないかと感じています。
このように、区分所有法を活用して、持続可能、環境共生、セキュリティーを実現する持続可能な集合住宅の事を、私共は「1000年集合住宅」と呼んでいます。
今までにも繰り返し述べてきたように、 一般的な分譲集合住宅は、いくら長期耐久性を確保し、適切に維持管理しても、寿命が来た時には区分所有者間の合意形成という大きなハードルを乗り越えることができなければ建替え更新することができません。どれだけ頑張っても合意形成という問題を先送りする事はできても、根本的に解消する事が困難であるのは区分所有建物の持つ宿命とも言える本質的問題です。
「1000年集合住宅」は１戸単位での建替え更新への道を開き、合意形成のハードルを極限まで低くしました。しかも、そのルールを区分所有法に基づく団地管理規約で設定する事で、周辺の歴史的風致に合致した街区の景観が維持されるだけでなく、超長期的にそのルールが陳腐なものとなった場合には、区分所有者の合意によってルールを改正できるようにしています。
持続可能性を持っているかどうかは、想定する時間軸を極端に長く伸ばしてみた時に明らかになってきます。一般的な分譲集合住宅でも、長期耐久性を確保し、適切に維持管理すれば100年程度は持たせることが可能だと思いますが、おそらく1000年持たせることは不可能です。この事からもわかるように、集合住宅が持続可能性を持つことは、ハード面だけではなく、ソフト面も包括しなければ達成する事ができないのです。
そのような思いを込めて、私たちはこの事業フレームを「1000年集合住宅」と呼んでいます。
そんな展開を進めている数年前、弊社事務所のすぐ近くでマンション計画が立ち上がりました。
弊社は、先程、浅木様にご説明頂いた北野・山本地区の中にあるコーポラティブハウス「アンビエンテ北野」に入っております。
600坪を超える、北野・山本地区の中でもかなり規模の大きい敷地だったので、ここに計画されていたようなマンションが建ってしまうと北野・山本地区の魅力が不可逆的に失われかねないと、北野・山本地区をあげての大きな反対署名運動がわきおこりました。その結果、計画されていたマンション計画は頓挫することになりました。
しかし、当該土地所有者は売却を急いでおり、ただただ地域として反対し続けるだけでは、着地点の見えない宙に浮いた不安定な状態が続くので良くありません。結果として、より地域に対して環境負荷の大きい計画が強行されないとも限りません。
そんな中、北野町で1000年集合住宅はどうだろうと地域の方々に提案した所、非常に良い計画であると歓迎されました。
このようにして、地域の応援を受けて、行政の理解と協力もあり、「神戸ハウス北野」は誕生しました。ほとんど前例の無い、このような事業に積極的に取り組んで頂いた京阪電鉄不動産様には心から感謝しております。本当にありがとうございました。
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