街なか居住のすすめ：１５

今までご紹介してきた事業は、すべてコーポラティブ方式で事業化された、コーポラティブハウスです。コーポラティブハウスとは、一般の分譲マンションのように完成した住宅を購入するのではなく、住宅の購入を考えている方々が集まり、共同で土地を取得し、各自の要望を取り入れながら設計し、自らが工事の発注を行って住宅を取得するという方法です。
なかなか文章だけでは具体的なイメージを掴むことが難しいので下の図をご覧ください。
一般の分譲マンションは、まずマンション開発業者が土地を取得し、設計事務所に設計を発注し、建設会社に工事を発注して、出来上がったものを販売していきます。
ところが、コーポラティブハウスは、まずそこに住みたいという方々が集まって建設組合を結成し、この建設組合がマンション開発業者になり代わって、土地を取得したり、設計事務所に設計を発注したり、建設会社に工事を発注するしくみです。
ただ、マンション事業は様々な専門知識が必要で、そこに住みたいという方々が集まって作った建設組合だけで事業を進めることは困難です。そこで、必要な情報を提供したり、事業を円滑に進める為のサポートを行うコーディネイターの協力を仰いで事業を進めるのが一般的です。

このようにすることで、様々なメリットが生まれてきます。
まず、事業にとっては参加者募集を通じて市場調査を行うことができ、集客状況に応じて住戸面積等企画内容を調整する事が可能です。このように、ニーズに応じて企画内容を調整する事が出来るという柔軟性は、事業のリスクを低下させます。
また、先行募集により参加者を確定させてから事業を進めるので、受注生産型で事業を進めることが出来、事業リスクの低減につながります。
また、各契約が直接契約になるので、経費低減にもつながり、手元資金の潤沢な参加者は手元資金を活用することができるなど、事業期間中金利を外部化し、合理化する事が可能です。
さらに、事業に占める間接経費率が低いので、ここで紹介してきたような等価交換事業、狭小地や変形地、定期借地事業等との相性が良好です。
そして、複雑な権利関係を整理したりする為に活用する事も可能です。

事業参加者にとってもメリットがあります。
収支の内訳がガラス張りになるので、原価が明らかになり、モデルルーム等の無駄な経費が省かれるため、納得の価格で取得することができます。
また、個別設計を行うので、入居者の住み方に合わせた自由設計が可能です。
そして、参加者が協同して住まい創りを進めていく為、良いコミニュケーションが育ち、入居後の管理もスムーズに行きます。
集合住宅の維持管理は、管理組合が主体的に行うことが必要で、その為には入居者間に良いコミニュニティが形成されることは非常に重要です。