スケルトン定借事業の実例（塚口CH：３）

コーポラティブハウスとは

　ここで、コーポラティブハウスとはどういうものかということを少しご説明したいと思います。

　一般分譲のマンションは、マンションデベロッパーである事業者が土地を買って、設計事務所に設計を依頼し、建築会社に建物建築を発注して、出来上がったものを住宅分譲という形で購入者に売っていきます。

　それに対してコーポラティブハウスは、一般の分譲マンションのように完成した住宅を買うのではなく、最初に住宅の購入を考えている方々が集まって、まず居住者組合を作り、そしてコーディネーターと協力しながら、地主から土地を買い、各自の要望を取り入れた設計を設計事務所に発注し、自らが建設会社に工事の発注を行って住宅を取得する。これが基本的な仕組みです。

普通の人が何人か集まって共同で建物を建てる例は無いことも無いのですが、これは通常非常に困難を伴います。これをうまく進めていく為には、どうしてもコーディネーターが参画する必要があります。そのコーディネーターの立場なり能力が事業を円滑に進めていく上で極めて重要なポイントになります。またそういう事業であるといわれています。

　このコーポラティブ方式のメリットを簡単に整理しておきます。まず１つは分譲リスクが入居者の利益という形で返ってくると理解出来ます。つまりデベロッパー利益や経費が除かれる為に、分譲価格を低めに設定した上で土地評価を高く設定できる。一般的に言えば、デベロッパー利益は事業費の10％から15％、経費は６％から８％程度といわれています。最近はそこまで読めない事も多いでしょうが、基本的には大体その辺りだと思います。

　それに比べて、コーポラティブハウスは、コーディネート費という別の費用が要りますが、これを含めても非常に安く済みます。
それはなぜかと言うと、事業を始める前に入居者を集めますから、事業リスクに対する利益を読む必要がないからです。
そのことによって収支に余裕がでてきて、工事代金等の原価が圧縮を受けない為に工事に十分なお金を回すことができます。
そのことで、長持ちする丈夫な建物を建てることが可能となる。
理論的にはそういうことになります。

　２つ目のメリットは、基本的には入居者が集まりさえすれば、そこからすぐに事業を進める事が出来るということです。
普通の分譲マンションの場合は、土地の選定、購入から販売まで最短でも３ヶ月から４ヶ月、一般的には６ヶ月位の期間がかかると言われています。
何故なら、宅建業法上建築確認がおりないと売物が確定しないので販売が始められないのです。
これに対して、コーポラティブハウスの場合は入居者が集まれば、それで即事業開始です。
その点が違います。

　ということは右肩下がりと言われている販売市況の中で、非常に早い時点で募集をかけることができるということです。
それは、土地所有者に対してもそれだけの利益還元できるということでもあります。

　３つ目は先ほどの実例で見ていただいたように、入居者の自由設計となるため、商品競争力が非常に強いという事です。
そして４つ目は、参加者が共同して住まい作りを進めて行くので、よいコミュニケーションが育ち、入居後の管理もスムーズに行くということです。

（従来のコーポラティブハウスの問題点）　

　とは言うものの、実はこの４番目のポイントは両刃の剣で、プラスに働くこともあればマイナスに働くこともあります。
そういうことを含めて、従来のコーポラティブハウスの問題点を整理させていただきます。

　コーポラティブハウスは参加者の合意を前提とした決定・進捗を基本とします。
何事もみんなで話し合って決めて行きましょうという方法を取っていますので、問題点のまず１つ目は、度重なる会議での討議が必要であるということです。
一般的には何十回もこの会議が開かれます。
毎週２回も３回も集まって進めて行くこのやり方は、時間が自由になる人でないと参加できない。
普通のサラリーマンではとてもとても参加できない。

　そして２つ目として、１から10まで何から何まで全部議論して決めていかないとならない。
これは参加者にとっての負担が非常に大きく、建築について何も知らない一般の方々が参加するのを難しくしてしまう。
そして実際、そういう直接的な討議を重ねてみても、みんなの意見が公正に反映されるのではなく、建物工事に詳しい人や、声の大きい人の言う通りになってしまう。
これが現実の姿ではないでしょうか。

　結果として、合意形成に時間がかかり、スケジュールやコストが大きく変動してしまう。
問題は、そういう合意形成の困難さが、コーポラティブハウスの持っているメリットを全て相殺してしまう事にあります。
デメリットに振りまわされると、このシステムのどこがいいのか、何がいいのかが全然解らなくなって、「なぜこんなにしんどい思いをしなければいけないのか。
もうへとへとだ」と言って、入居を迎えられるということにもなりかねない。

　しかし、この問題はやり方次第で解消できると考えています。
塚口コーポラティブハウスでは、コーディネーターである私共が、予め意見が分かれそうなところについては、こういうような考え方に基づいて進めるという大枠のルールを決め、それに沿って事業を進めるやり方を取りました。
基本的にはコーディネーターが全ての案を提示して、それに参加者の意見を反映させる。
問題がある時は、問題の内容をコーディネーターがきっちり説明し、みんなの意見を聞く。
そしてよい意見であれば、それを事業に反映させる。そういうやり方です。

　全体集会も、みんなの意見が集約できて「よしこれで行こう」という、どちらかというと、しきりの場として使いましたので、最終的に解散に至るまで全体集会はわずか７回しか開いていません。
しかも、その集会は参加者間の直接的な討議の場にならないようにしました。

　これは極端な例だと思いますが、なぜそこまでしたのかと言いますと、震災後の建替え事業のときに痛感したことがあるのです。
参加者が直接的に討議することで主観の対立が生まれ、机のたたき合いの喧嘩になってしまった。
それは当事者の心の中に遺恨として残ってしまいます。
出来ればそういうことは避けたい。
また、不幸にしてそんな事が起こった時、妥協点を見い出せるのは第三者しかいない。
当事者では絶対にありえない。
利害が関係しない第三者が「お互いの言い分は解った。だからここで手を打ちませんか」という言い方の中でしか結論は導かれない。
そういう事を強く感じたので、塚口では、喧嘩に発展する可能性のある議論を直接行なう場は設けないように配慮しました。
そういう工夫をすることによって、予定したスケジュール、予定したコストで事業を進めることができたと思っています。

　このとき、コーディネーターは第三者の客観的な専門家としてのスタンスに徹する必要があります。
誰かに近い、あるいは誰かに遠いというようなことを絶対に感じさせてはいけません。
公正で平等な距離感を保ちながら、正しいものは正しいと言い、そうでないものは間違っていると言う是々非々の立場であることをみんなに解って頂けるよう、そういう意識を持って対応する必要があります。
こういう進め方ができたお陰で、非常に少ない全体集会でも皆さんの意向を十分吸い上げられましたし、最終的に納得していただける住宅ができたのではないかと自負しています。

　このようにやり方次第で、コーポラティブ方式の持っているメリットを最大限に生かすことができ、かつデメリットを最小限に抑えられるのではないかと考えています。

（塚口のスケジュール）

　塚口での実際のスケジュールですが、平成10年８月に事業コンペがあり、募集を開始したのは平成10年11月、翌平成11年２月には参加者を全員決定しました。
実質活動期間は２ヶ月くらいで参加者決定を済ませました。
それから大体半年で設計等を進め、８月に工事着工、翌平成12年５月に竣工。
６月には入居していただきました。
このように、当初予定したスケジュール通りで進みました。

　正直なところ、募集期間には大変苦労しました。
普通のマンション販売と同じように新聞にチラシを入れて、人を集めて、説明会を行いました。
ですが、そこに来られる人は、単に安いマンションがあるから来ているだけの人達で、そういう人達に今日のような話を延々とするわけです。
話しているうちに皆さんはどんどん眠たくなってこられる。
難しい専門的な話が多すぎて、話についてこれないのです。

　最初は、「定借だから安い。コーポラティブだから自由設計である」というようなことだけを説明していたのですが、どうも反応が悪かった。
なぜかと考えますと、30年目に権利返還があると説明している一方で、その30年目の権利返還の意味を説明していないのです。
そこで30年目の権利返還の意味を説明しようとすると、スケルトン定借の持つ、大規模修繕を乗り越える仕組の話をする必要がありました。

　普通の分譲マンションでも30年以降も管理水準を良好に保つのは大変なことです。
管理運営にかかわる事は、すべてが住んでいる人達の合意形成に委ねられますから、入居者の意見が一致しないと何事も始まりません。
先ほど説明したように30年もたつと、どうしても賃貸比率が上がってきます。
そうすると、そこに住んでいる人が「もっともっと管理を良くしたい」と思っても、賃貸に回している人達の管理意識は低いので、維持管理のお金が集まらない。お金が集まらなければ管理レベルは下がってしまう。
これが現実です。

　その管理水準を引き上げようと思っても、合意形成に依存する方法を取っている限りは絶対に無理です。
その部分に強制力を持たせること、つまり最初から意識の低い人にはペナルティーがかかる、そんなスキムを組むことができて初めて可能になると思います。

　ところが200世帯とか300世帯の大きな分譲マンションでは、住みだして何年か経って、一部の人が修繕費積立金を段階的に上げないと管理の水準が悪くなるという意識を持って「みんなで修繕積立金を1．5倍にしましょう。２倍にしないと将来はだめです」と言ったところで、だれもそれに合意しない。
どれだけデベロッパーが長持ちするようなスペックで建物を建てたところで、当事者意識がない中では建物の管理水準は高く維持できない。
即ち入居者のレベルによって建物が長持ちするかどうかが最終的に決定付けられてしまう。
このように一般的なマンションが迎える現実に対してスケルトン定借が持つ可能性を説明すると、集まられた方々の反応は次第に良くなりました。

　ところで、スケルトン定借というのは、コーポラティブというスキムといつも一緒に語られますので、コーポラティブでないとできないという誤解を招いているかと思いますが、実はコーポラティブである必要性は全然ありません。必要条件でもなんでもないのです。一般分譲でも可能なスキムです。

　なぜ一般分譲のスケルトン定借をしないのかと言うと、デベロッパーサイドでコーポラティブと分離出来ないという誤解があることと、やはり販売が難しいという先入観があることでしょう。
説明が難しいということで後ろ向きになっている場合が多いように思います。
しかし、現在の右肩下がりの経済状況下、マンション自体のストックが過剰になっていく中で、独自の商品力を持つということは付加価値をどう提案していくかということに終始しているように思います。
このスケルトン定借は、そういった付加価値を越えた絶対価値を持っているのではないかと思っています。

　参加された方に「なぜ参加されましたか」とお聞きすると、「60年なら60年間、途中で修繕積立金を引き上げないとやっていけないことのないように。そして平和に60年間管理水準の良いところで住み続けられる環境が他に無かったから」とおっしゃいます。
60年間といえば40代、50代の方ならほぼ死ぬまで平和に住み続けることができる。
特にご年輩の方々にとって、たかだか30年やそこらで建替えというやっかいな話に巻き込まれたくもないし、修繕積立金を上げないと環境が悪化するからといって、自分が先頭に立って旗を振りたいとは思っておられません。
ただ、平和に住み続けたいと考えておられるだけです。

　阪神大震災のお陰で、マンションというのは非常に怪しい権利形態だ、区分所有というのは怪しいぞと、みんな実感されているのではないでしょうか。
しかし、消極的選択枝としてマンションしかないからマンションを買っている。
そういうことが実際あるのではないかと思います。

　たかだか30年程度で問題が起こってくるというのは、50代の方であれば80才ですから、今の平均年齢から言いましても十分に生きていられるでしょう。
その80才になった時に、建替えを自己負担でしないといけないというような話をされたらたまったものではない。
それよりは60年間はそういう話は一切なく、自分が自助努力をしなくても管理水準の高い家であってほしいと思われるのは当たり前です。
コーポラティブハウスは、始めからそういう意識を持った方だけが集まって住みます。
ですから安心して長く住める。
50歳の方にとって60年後というのは、もし生きていたら110歳ですから、その時に考えたらいいぐらい先だなと思って頂けるだけの期間が、実質利用価値として提供できる事業方法だと思います。

（従来のコーポラティブの問題点）

　話はスケルトン定借の方に行ってしまいましたが、ちょっと戻りまして、従来のコーポラティブ方式には、先ほど申し上げた以外にも問題があります。
例えば、従来の建築供給システムの中に多品種少量型の需要に対応するシステムがないので、自由設計をやろうとしても出来ない。
簡単に言えばゼネコンがそれに対応できないのです。

　実際、塚口をやる前にコーポラティブの事例を見て回ったのですが、はっきり言ってどこもあまり工事は良くなかった。
あんな工事だったら内覧会の時にトラブルのではないかと思って、聞いてみましたら、やはり紛糾している例が多かった。
工事施工レベルが低いと入居者の満足度が低下します。
満足度が低下するとスキムというかシステムそのものに対する疑問が出てきます。
「へんなものをつかまされたのではないか」という話になっていってしまうのです。

　住宅を提供する側は、最低限の施工レベルを保った建物を提供する義務があります。
出来ないものは出来ないと最初に言うべきであるし、出来ると言ったのであれば、その範囲内の性能については保証する必要があると思います。

　その他、従来型のコーポラティブの問題点として、監理の不徹底に起因する施工上の間違いが起こる事があげられます。
現場は必ず間違うのです。間違ったまま内覧会で入居者に見せると「全然違うものが出来ている」と不満が出てくる。
この満足度が低下すると設計施工だけに止まらず、事業全体に対する不信感につながっていきます。
東京のあるスケルトン定借事業において、こういう話から訴訟になる直前にまでいった事例があったと聞いています。
それはやり方に問題があったのではないかと思います。

　そういうことがありますので、塚口では現場の管理状況に最大限の配慮をしました。
基本的には実施設計完了時点で全設計を完了させました。
また、工事請負契約内容と実施工事内容を出来るだけ一致させるように監理し、施工レベルを高く保つことに最大限の努力を払いました。
その結果、入居者の満足度が非常に高くなったと思っています。

　入居者の満足度をアップさせるためには、入居者の希望内容を100％反映させなければならない。
そのためには監理内容を徹底させる必要があります。
そう考えながら塚口ではやってきましたので、内覧会では細かい傷等があること以外は全く問題にならず、満足してご入居いただきました。
今に至るまで入居者の皆さんと私どもコーディネーター、設計者とも円滑な人間関係を継続させていただいています。

　入居者の満足度が上がることが、その後の良好なコミュニティーを形成する上で大いに寄与すると思います。
そのためには建てる前に十分な話をして意志の疎通を図ることは実はどうでもいいと私は思っています。
議論が対立して、下手すると喧嘩別れになる恐れがある時に、深い議論をする必要は無いと思っています。
事業を進めていく上で一番不安定なこういう時期は、できるだけサラッと流していきたいのです。
住みだしたら何十年も一緒に住んで行かなければならないのですから。その中で仲の良い人はどんどん仲良くなって行けばいいし、気の合わない人はそんなに仲良くなる必要もないのです。町というのはそんなものです。
あの人とはそりが合わないなと思っても、顔を合わしたら、知っているから挨拶をする。
その程度の付き合いで十分です。
みんながべたべたと深い付き合いをするようなコミュニティーは、逆に気持ちが悪いとすら思います。

　次に、この塚口のスケルトン住宅の建物仕様についてですが、震災を踏まえた建物構造を提案させていただきました。
仮にスペック以上の地震が起こったとしても、非常に柔らかい靱性の強い建物にすることによって、人の命を守れるように設計しました。
設備更新については、基本的には理論の為に現実を犠牲にするのはおかしいと思っていますので、現実的な方法で対処したいと思っています。

　次にコストについてですが、ランニングコストに配慮した、つまり修繕維持に必要となるコストを非常に意識した仕様設定を行っています。
例えば、10年ごとに足場を組まないと修繕ができない様なことがないように仕様を設定しています。

（マンション管理のあり方）

　管理については、コーポラティブの場合は自主管理している事例が多いようですが、設備的にもこれだけ多岐にわたる建物を自主管理するのは非常に無理があると考えています。
その点管理会社には蓄積したノウハウがありますので、それをうまく引き出して、みんながそれを見ながら進めていくことができればいいのではないかと思い、当初から管理会社に日常の業務を委託する形で考えました。
最終的には管理会社選定コンペで管理会社を地主さんと入居者に選んでいただきました。

　なお、地代徴収などの日常業務についても、その管理会社に委託して、地代が滞った入居者に、地主が「払ってください」と、お願いにいかなくてもいいようなスキムにしています。

　先ほどご紹介した建替えをしたマンションは築23年で震災にあいましたが、震災に遭うまでは50代後半から60代くらいの方々が中心になっていて自主管理されていました。
しかし、80代90代の入居者もおられましたので、以前と同様の自主管理では平等性を維持できなくなっていました。
例えば、90歳のおばあさんに炎天下、「草むしりをして下さい」とは言えません。
かといって30代40代のむちゃくちゃ忙しいサラリーマンに早く帰ってきていただいて、「一緒にしましょう」ともいえません。
特に最近は共働きの方も増えてきていますので、実質的に自主管理は不可能になっているのです。

　しかしながら、自主管理から委託管理にしようとすれば、当然月々のコストが掛かり、合意を得るのが難しい。
ということで管理委託をしたいと思いながら５年以上もごまかし、ごまかし自主管理をやってこられた。そういう状況でした。

　それに輪番で理事を出されて自主管理をやられていたのですが、この理事の負担があまりに重いので、再来年に理事長が回ってくるとなると「来年のうちにマンションを売らないといけないな」と本気で思うくらい、みなさん強迫観念を持たれていました。
それ程理事の負担が大きくなっていたのです。

　しかし、これは決して理想の姿ではないと思います。
今回この事業をする上では、そういう負担を入居後に入居者間で持ち合うことのないように、委託管理を前提として募集を行ないました。

　スケルトン住宅普及センターでは、スケルトン住宅の理事長会を年一回開催されていますが、私どものマンション以外はほとんどが自主管理でやられています。
去年の理事長会では、どの理事長さんからも「管理委託したい。良い管理会社を知りませんか」という話が出て、やはり相当負担が掛かっているなと感じられました。

　また当事者間では話しにくい話もあるし、解決し得ない話もありますので、客観的な第三者の専門家を介在させることは、円滑に管理していていく上で非常に重要なポイントになると思います。

　実際の管理コストはコンペで行いましたから、結果的には非常に安くすることができました。
具体的には専有面積80㎡の住戸で月々7,760円。修繕維持積立金は8,800円、合計月々16,560円です。平米単価は207円ですから大変低くおさえられたと思っています。なお、修繕積立金は当初に基金として戸当たり32万円を納めて頂いています。
これによって35年間、一時金の徴収も積立金の増額もなく長期修繕計画を組むことができました。

　塚口コーポラティブハウスの事業費は、参加者募集時よりも最終的にかなり圧縮できました。
逆に言えば、最初からその位のバッファを読んでいたというのが正直なところですが、事業総額が確認出来た時点で一度精算し、最終事業完了時に最終精算を行いました。

　通常コーポラティブハウスで募集をする場合、コーディネーターが「安い、安い」と言って入居者を集めてから、実際に土地を買い、「あれも要るこれも要る」と、どんどんお金を出させて、最終的に精算すると多額のお金がかかったという事例もあるようです。
しかし、そんなことになれば、参加した人が「結局高くついて、騙されたみたい」という気持ちがクレームに繋がっていき、あとあと機嫌よく住めないものになっていくのは目に見えてます。
そうではなく、「安くついたから」と、お金を返してあげる形にできれば、参加者の満足度が非常に高まります。
それが、入居後も機嫌良く長く住んで頂ける秘訣ではないでしょうか。

スケルトン定借住宅を中心とした新しい住宅によるまちづくりを支援していくことを目的として、１９９８年７月６日に「スケルトン定借普及センター」が設立されています。
http://www.skeleton.gr.jp/